NAKUP NEPREMIČNINE S STRANI TUJIH DRŽAVLJANOV

NAKUP NEPREMIČNINE S STRANI TUJIH DRŽAVLJANOV

Tujci lahko na podlagi 68. člena Ustave Republike Slovenije pridobivajo lastninsko pravico na nepremičninah v Republiki Sloveniji pod pogoji, ki jih določa zakon ali mednarodna pogodba, ki jo ratificira Državni zbor.

Zakon o ugotavljanju vzajemnosti, ki je v uporabi od 17. 9. 2017 uvaja nekatere spremembe glede postopka ugotavljanja vzajemnosti RS.

ZAKONI, KI SO PODLAGA TUJCEM ZA PRIDOBITEV LASTNINSKE PRAVICE NA NEPREMIČNINAH V REPUBLIKI SLOVENIJI:

  • Zakon o pogojih za pridobitev lastninske pravice fizičnih in pravnih oseb držav kandidatk za članstvo v Evropski uniji na nepremičninah (ZPPLPKEU) 
  • Zakon o odnosih Republike Slovenije s Slovenci zunaj njenih meja (ZORSSZNM
  • Zakon o dedovanju

ZAKON O DEDOVANJU

Zakon o dedovanju določa, da imajo glede dedovanja nepremičnin tuji državljani v Republiki Sloveniji enake dedne pravice kot državljani Republike Slovenije, s pogojem, da se uporablja načelo vzajemnosti. 

V zvezi s tem Zakon o ugotavljanju vzajemnosti (Uradni list RS, št. 9/99 – ZUVza določa, da se vzajemnost kot pogoj za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini z dedovanjem pri zakonitem dedovanju in pri oporočnem dedovanju, ko je dedič tujec, ki bi bil dedič tudi po zakonitem dedovanju, domneva do dokaza o nasprotnem. Kadar pa je treba v zapuščinskem postopku zaradi dedovanja nepremičnine vzajemnost ugotoviti, sodišče prekine zapuščinski postopek. Vzajemnost ugotavlja Ministrstvo za pravosodje na način in po postopku, določenem v ZUVza.

ZAKON O POGOJIH ZA PRIDOBITEV LASTNINSKE PRAVICE FIZIČNIH IN PRAVNIH OSEB DRŽAV KANDIDATK ZA ČLANSTVO V EVROPSKI UNIJI

Ta zakon določa, da lahko fizične in pravne osebe iz države kandidatke za članstvo v Evropski uniji in države kandidatke, pridobijo lastninsko pravico na nepremičninah v Republiki Sloveniji, če obstaja vzajemnost.

Načini pridobitve nepremičnine za tujce so lahko:  na podlagi pravnega posla, dedovanja ali odločbe državnega organa.

Ministrstvo za pravosodje z odločbo(po postopku, ki je urejen v ZUVza), in sicer za vsako nepremičnino posebej, ki je vpisana v zemljiško knjigo, pa ugotavlja pogoj materialne vzajemnosti. Le ta je podana, če državljan RS ali pravna oseba, s sedežem v RS, v državi tujca lahko pridobiva lastninsko pravico na nepremičninah pod enakimi ali vsaj podobnimi pogoji, kot jo lahko tujci pridobivajo v RS.

Ministrstvo pri pridobitvi lastninske pravice na nepremičnini v RS, vodi na podlagi tega zakona postopek ugotavljanja vzajemnosti, za naslednje države:

  • Republika Srbija 
  • Republika Makedonija, 
  • Črna Gora, 
  • Republika Albanija.

Seznam vseh držav kandidatk za članstvo v EU pa lahko najdete na naslednji povezavi:

http://ec.europa.eu/enlargement/countries/check-current-status/index_en.htm 

Za državljane in pravne osebe s sedežem v Bosni in Hercegovini še vedno velja, da ne morejo pridobivati lastninske pravice na nepremičninah na ozemlju Republike Slovenije. Edina izjema je pridobivanje lastninske pravice na nepremičninah na podlagi dedovanja pod pogojem vzajemnosti. Podlaga za to je Sporazum o stabilizaciji in pridruževanju med EU in BIH, z leta 2015. Na podlagi tega sporazuma je BIH v prehodni fazi, s katero se pripravlja na pridobitev statusa države kandidatke za članstvo v EU.

ZAKON O ODNOSIH REPUBLIKE SLOVENIJE S SLOVENCI ZUNAJ NJENIH MEJA

Zakon o odnosih Republike Slovenije s Slovenci zunaj njenih meja določa, da ima oseba s statusom Slovenca brez slovenskega državljanstva v Republiki Sloveniji zagotovljeno pravico do pridobitve lastninske pravice na nepremičninah pod enakimi pogoji, ki veljajo za državljane Republike Slovenije.

Republika Slovenija je matična domovina vseh Slovencev, zato tudi Slovencem brez slovenskega državljanstva na svojem ozemlju priznava poseben status, ki imetnikom zagotavlja posebne pravice in ugodnosti.

Status Slovenca brez državljanstva Republike Slovenije (v nadaljnjem besedilu: status Slovenca brez slovenskega državljanstva) lahko pridobi tisti posameznik:

  • ki je slovenskega rodu (slovenskega porekla);
  • ki je aktiven v organizacijah Slovencev zunaj Republike ali je aktivno povezan z Republiko Slovenijo;
  • ki ne pripada društvom, političnim strankam in drugim organizacijam, ki nasprotujejo mednarodnopravnim, ustavnim in zakonitim pravicam Slovencev v zamejstvu oziroma aktivno delujejo zoper ustavno ureditev Republike Slovenije in
  • kateremu državljanstvo Republike Slovenije ni bilo odvzeto po določbah zakona, ki ureja državljanstvo Republike Slovenije.

Slovenski rod (slovensko poreklo) se dokazuje z izpiski iz rojstne matične knjige in drugimi ustreznimi dokazili.

Mednarodne pogodbe, ki omogočajo tujcem pridobivanje lastninske pravice na nepremičninah v RS

Sporazum o vprašanjih nasledstva – uporablja se za državljane držav bivših republik SFRJ in pravne osebe s sedežem v teh državah;

  • Pristopne pogodbe k EU;
  • Sporazum o Evropskem gospodarskem prostoru;
  • Konvencija o organizaciji za gospodarsko sodelovanje in razvoj.

Pravice tujcev po posameznih državah

Ob upoštevanju navedenih zakonov in mednarodnih pogodb lahko glede možnosti pridobitve lastninske pravice na nepremičninah v Republiki Sloveniji tujce (tuje državljane in pravne osebe s sedežem v tujini) razvrstimo v naslednje skupine:

Tujci, ki za pridobitev lastninske pravice na nepremičninah ne potrebujejo odločbe o ugotovitvi vzajemnosti

  • državljani in pravne osebe držav članic EU,
  • državljani in pravne osebe držav članic OECD,
  • državljani in pravne osebe držav članic EFTE in
  • osebe s statusom Slovenca brez slovenskega državljanstva.

Pri pridobitvi lastninske pravice na nepremičnini z dedovanjem odločbe o ugotovitvi vzajemnosti prav tako ne potrebujejo tuji zakoniti dediči in tuji oporočni dediči, ki bi bili dediči tudi po zakonitem dedovanju ter tujci iz bivših republik SFRJ, ki so vse pogoje za vknjižbo izpolnjevali že pred 31. 12. 1990 (vendar pa vpis ni bil realiziran oziroma postopek vpisa v zemljiško knjigo ni bil začet). 

Tujci, ki za pridobitev lastninske pravice na nepremičninah potrebujejo pozitivno odločbo o ugotovitvi vzajemnosti:

  • državljani in pravne osebe držav kandidatk za članstvo v EU (Republika Severna Makedonija, Republika Srbija, Črna gora, Republika Albanija).

Tujci, ki lastninske pravice na nepremičninah ne morejo pridobiti oziroma jo lahko pridobijo le na podlagi dedovanja:

  • državljani in pravne osebe iz vseh ostalih držav, ki se ne uvrščajo v nobeno od zgoraj naštetih skupin (med drugim tudi Bosna in Hercegovina, Ljudska republika Kitajska, Ruska federacija, Ukrajina).

Zakoni, ki bi omogočali tujcem – državljanom ostalih držav pridobitev lastninske pravice na nepremičninah v Republiki Sloveniji, razen že omenjenega Zakona o dedovanju, še niso bili sprejeti, prav tako ni bila ratificirana nobena mednarodna pogodba, ki bi državljanom ostalih držav to omogočala.

Enako velja za pravne osebe, ki imajo sedež v teh državah.

Kakšen je postopek ugotavljanja vzajemnosti?

Najprej mora tujec, ki želi pridobiti lastninsko pravico na nepremičnini v RS, oddati vlogo, pri Ministrstvu za pravosodje. Če gre za  tujca, ki ne živi v RS, je dolžan imenovati pooblaščenca v RS. 

Vlogi je potrebno priložiti:

  • overjeno kopijo osebnega dokumenta, iz katerega so razvidni naslednji podatki: osebno ime, datum rojstva in državljanstvo tuje fizične osebe oziroma original ali overjeno kopijo javne listine, iz katere so razvidni podatki o firmi in sedežu tuje pravne osebe (npr. overjena kopija potnega lista – za fizične osebe, original ali overjena kopija izpisa iz poslovnega registra – za pravne osebe),
  • če ima tujec dvojno državljanstvo, tudi dokazilo o zadnjem stalnem prebivališču (v obliki javne listine v originalu ali overjeni fotokopiji),
  • če tujec nima državljanstva nobene države, tudi izjavo o tem, ali naj se pri ugotavljanju vzajemnosti upošteva pravni red države njegovega rojstva ali države, v kateri ima stalno prebivališče, ali države, v kateri je imel tujec zadnje stalno prebivališče pred pridobitvijo dovoljenja za stalno prebivanje v Republiki Sloveniji,
  • listino, s katero tujec izkazuje pravico do ugotovitve vzajemnosti (npr. osnutek ali kopija prodajne pogodbe).

Ob vložitvi vloge je treba plačati upravno takso po tarifnih številkah 1 in 3 ZUT v višini 22,60 EUR, ki jo lahko poravna osebo na sedežu ministrstva ali s položnico, z nakazilom na račun: 01100-1000315637; sklic SI 11 20303-7111002-2019, Ministrstvo za pravosodje, Župančičeva 3, 1000 Ljubljana (o plačilu stranka ministrstvu posreduje potrdilo).

Če ob prejemu vloge (ko takšna obveznost nastane) taksa ni plačana oziroma ni plačana v predpisani višini, ministrstvo taksnemu zavezancu pošlje plačilni nalog, s katerim mu naloži, naj v 15 dneh plača dolžno takso.

Nato na podlagi popolne vloge ministrstvo po uradni dolžnosti pridobi podatke o nepremičnini, nato preveri podatke o pravnem redu tuje države in izda odločbo s skrajšano obrazložitvijo v roku 30 dni od prejema popolne vloge, če so hkrati izpolnjeni naslednji pogoji:

  • tujec pridobiva lastninsko pravico na podlagi pravnega posla,
  • iz evidence o obstoju vzajemnosti po državah (glej točko 4) izhaja, da je bilo glede pridobivanja lastninske pravice na enakovrstni nepremičnini, ki leži tudi na enakovrstnem območju kot nepremičnina, na kateri želi tujec pridobiti lastninsko pravico, že ugotovljeno, da obstaja vzajemnost,
  • iz evidence o obstoju vzajemnosti po državah izhaja, da je bilo glede pridobivanja lastninske pravice na podlagi pravnega posla, ki ga tujec izkazuje v vlogi, že ugotovljeno, da obstaja vzajemnost,
  • pravni red, objavljen v evidenci o obstoju vzajemnosti po državah se od zadnjega vpisa v evidenco ni spremenil oziroma se niso spremenile določbe pravnega reda, ki se uporabijo v konkretnem primeru.

Pridobi podatke o pravnem redu tuje države, opravi primerjavo pravnih redov in izda odločbo s polno obrazložitvijo v roku 90 dni od prejema popolne vloge v vseh primerih, ko zgoraj navedeni pogoji za izdajo odločbe s skrajšano obrazložitvijo niso izpolnjeni.

Zoper odločbo ni dovoljena pritožba, možen pa je upravni spor. Tožbo v upravnem sporu lahko vložita tudi državni odvetnik in samoupravna lokalna skupnost, na območju katere leži nepremičnina.

Če se vse stranke, državni odvetnik in samoupravna lokalna skupnost, na območju katere leži nepremičnina, po vročitvi odločbe pisno ali ustno na zapisnik pri ministrstvu odpovedo pravici do vložitve tožbe v upravnem sporu, postane odločba pravnomočna z dnem, ko se zadnji od upravičencev do vložitve tožbe odpove tej pravici.

Če se vsi upravičenci ne odpovedo pravici do vložitve tožbe v upravnem sporu, ministrstvo po preteku 30 dni (od dneva, ko je bila opravljena zadnja vročitev odločbe) in ko prejme potrdilo upravnega sodišča, da ni sprožen upravni spor (kar pomeni približno nadaljnjih 10 dni), potrdi odločbo s klavzulo o pravnomočnosti oziroma izda potrdilo o pravnomočnosti odločbe. Tako opremljena odločba (ki velja eno leto od dneva, ko je postala pravnomočna) predstavlja verodostojni dokument, na podlagi katerega se lahko vpiše lastninska pravica v zemljiško knjigo za konkretno nepremičnino. Veljavno odločbo o ugotovitvi vzajemnosti mora tujec priložiti k zemljiškoknjižnemu dovolilu, saj overitev podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu brez veljavne odločbe ni dovoljena.

Vir: RS, www.gov.si

Urška Gričnik, mag. prava in managementa nepremičnin, vodja pravne službe CONEXA

Nazaj